無疑是穩賺不賠；開發商出的地價款是減少了，但是加上保障房建設的成本，總成本不見得減少。對於社會來說，房屋產權類型的複雜化，以及其他後續管理成本的增加，都無疑增加了社會的總成本。
房地產市場最近暗流湧動。雖然被限購硬性壓制住，但是在前一波降息、降存款準備金率和銀行調整優惠政策的利好政策推動之下，房價出現了輕微反彈。資金壓力稍緩後的開發商似乎對拿地的興趣完全恢復，土地市場高價拿地的現象時有發生。土地價格走高可能刺激整個房地產市場的熱情，與調控大局明顯違背。地方政府一方面好不容易迎來了出地的好時機，終於能緩解財政緊張局面，另一方面又不能完全背離中央的調控要求，怎麼辦？
杭州市給出了兩難之下的應對之策。杭州市國土資源局近日出臺的《關於貫徹國土資電發[2012]87號檔有關事宜的通知》規定，土地拍賣溢價率上限為49%，達到後立即鎖定地價，各方競投配建保障性住房和安置用房面積，配建最高比例者獲得土地使用權。
為什麼確定溢價率上限為49%，還要從7月19日國土資源部、住房和城鄉建設部發佈的《進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》（國土資電發[2012]87號檔）中尋找答案。該檔規定：對預判成交價創歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地，要及時調整出讓方案，採用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。據此檔，杭州選擇比50%稍微低一點的溢價率上限，是更為穩妥的做法。這做法其實之前也有，在該“緊急通知”出臺前幾天，北京萬柳地王恰恰是在觸及價格上限後，通過327輪配建回購房面積競爭才確定土地競得者。
各方對此限制溢價率的做法評價不一，有褒獎者認為此項要求既能避免地王出現又解決了保障房建設任務，有批評者則認為這只是在做數字遊戲，只需提高起始價即可避免溢價過高的情況出現。此政策出臺到底是何目的？似乎以上兩種解釋都不全面。
我認為，首先，這種出讓土地方式，並不能避免實質上地價過高的現象，一定意義上它確實是數字遊戲。設定溢價上限，總價是被限定住了，但是開發商賣房子的時候賣的是房屋的單價，土地總價限定後，競爭保障房面積，等於是讓開發商可售的住房面積在減少，從而分攤出的樓面地價會高出很多，最終房價攀升是必然的結果。
這種演算法，等於是分子不動，減小分母，卻還想拿總價除以全部建設面積來讓外界覺得地價不高。可就像萬柳地塊最終競爭結果一出來，各家媒體第一時間就算出了實際的樓面地價，“地王”名頭躲也躲不開。
其次，地方政府並不會用抬高起拍價的數字遊戲來繞過關於溢價率限制的上級規定。認為地方政府可以抬高起拍價，是對其出臺此規定的一石兩鳥意圖不夠瞭解。地方政府一方面要避免地價太高引起高層注意，擔上不維護宏觀調控成果的責任，因此要給定上限；另一方面又要完成保障房建設任務，則可通過其掌握的土地壟斷供應權迫使開發商之間競爭，替政府建設更多保障房。
如此操作，地方政府方面全然不需考慮土地、資金和建造問題，就可以完成或者至少是部分完成保障房建設任務。對於地方政府來說，除避開出地王的直接責任之外，其實本身的收益並無損失。直觀來看，地價上的競爭被終止，地價收益似乎受了損失，但是這部分損失又會在競得者承擔的保障房建造的成本部分得以彌補，畢竟如果開發商不競保障房而直接競地價，地方政府要從地價款中撥出錢來建保障房。裏裏外外，政府收益不會差太多，本來建設保障房是政府的義務性工作，現在能全甩出去給開發商來幹。在這樣合算的操作下，政府不僅不會故意抬高起拍價，甚至願意降低起拍價。
算起來，地方政府的最佳選擇無疑如此，名義的總價、單價和溢價率都可以滿足上面的要求，而且在給定的政策範圍內，把保障房任務給分出去了。但這是一個零和博弈，一方得到收益，另一方要受損。對於開發商來說，除了要建縮了面積的商品房，還要承擔保障房建設任務；如果為了拿地，競拍時報了很高的保障房比例，那麼在後期為了降低成本，開發商可能會儘量減少保障房的建設成本。除了可能帶來建造品質問題外，同一個地塊上蓋兩種不同性質的房子，到時候的產權分割、施工管理、物業管理都變得更複雜，社會成本無疑是提高了的。但是這些成本都不由出讓土地的政府來承擔，而是開發商和整個社會來承擔。
回過頭來看，這是怎樣一種政策“創新”？地方政府的保障房建設義務轉嫁了，建造成本也轉移給了開發商，政府無疑穩賺不賠；開發商出的地價款是減少了，但是加上保障房建設的成本，總成本不見得減少。對於社會來說，房屋產權類型的複雜化，以及其他後續管理成本的增加，都無疑增加了社會的總成本。
這樣的制度之所以能運行起來，之所以開發商也不得不在這樣扭曲的制度下來參與競地，根本原因在於政府是唯一的土地供應者。
但是，如果任由這樣的政策出臺，並且不斷擴大其範圍，社會的運行成本會越來越高，整個社會運行的效率會降低。我們希望政策制定者不要再單純由自身的方便來考慮如何出臺政策，而能從整個社會的成本與效率考慮，出臺真正具有改革價值的政策。 |
